Vilken lag gäller om jag hyrde ut min bostadsrätt innan 1 juli 2026?
Ett avtal om en bostadsrätt som du skrev under före 1 juli 2026 lyder under lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 4 §, så länge avtalet löper, även om du läser det här långt senare.
Varför lagen inte byts under avtalets löptid
Övergångsbestämmelsen till privatuthyrningslagen (2026:772) låter ett redan ingånget avtal ligga kvar under den gamla lagen. Avtalet ingicks 2026-01-01, alltså före lagbytet 2026-07-01. Gamla lagen gäller så länge avtalet löper, även nu.
Skriver ni ett nytt avtal, till exempel för att förlänga uthyrningen eller ändra hyran, räknas det normalt som ett nytt avtal och prövas mot lagen som gäller den dagen. Ett rent tillägg till samma avtal ändrar inte vilken lag som gäller.
Vad hyran prövas mot
Hyran fick inte påtagligt överstiga kapitalkostnaden och driftkostnaderna. Den uträkningen är praxis och förarbeten, inte en procentsats i lagtexten. I praxis har kapitalkostnaden räknats som en skälig avkastningsränta, det vill säga Riksbankens referensränta (2,00 procent för hela 2026) plus ett påslag som saknar en fastställd källa i lagtext, förarbeten eller ett refererat avgörande. Det påslaget visar vi i appen som en justerbar parameter, aldrig som ett fast lagfäst tal.
Driftkostnaden är föreningsavgiften, plus el och bredband till den faktiska kostnaden, om du tar betalt för dem särskilt.
Uppsägning, besittningsskydd och den tredje bostaden
Uppsägningstiden under lag (2012:978) är 3 månader för dig och 1 månad för hyresgästen, utan besittningsskydd. Gränsen för hur många bostäder som ryms under den gamla lagen är en: hyr du ut en andra bostad med avtal från samma tid faller den andra uthyrningen under 12 kap. jordabalken, med besittningsskydd för hyresgästen.
De tre lagarna, jämförda
| Lag | Uppsägning, du | Uppsägning, hyresgästen | Besittningsskydd | Hyresprövning |
|---|---|---|---|---|
| Privatuthyrningslagen (2026:772), avtal från 1 juli 2026 | 3 månader, till månadsskifte | 3 månader, till månadsskifte | nej, hyresgästen har ingen rätt till förlängning | Ni avtalar fritt om hyran. Hyresnämnden kan sätta ned den bara om den är väsentligt högre än vad som allmänt tas ut när liknande bostäder hyrs ut enligt samma lag. |
| Lag (2012:978), avtal före lagbytet | tre månader, till månadsskifte | en månad, till månadsskifte | nej | Hyran fick inte påtagligt överstiga kapitalkostnaden och driftkostnaderna. Den uträkningen är praxis och förarbeten, inte en procentsats i lagtexten. |
| 12 kap. jordabalken (hyreslagen) | tre månader, till månadsskifte | en månad, till månadsskifte | ja, efter två år i följd, om det inte avtalats bort med hyresnämndens godkännande | Hyran prövas mot förstahandshyran. Möblering får läggas på med högst femton procent enligt hyresnämndens praxis, och el och bredband med den faktiska kostnaden. |
Privatuthyrningslag (2026:772) och övergångsbestämmelsen, som låter äldre avtal ligga kvar under lag (2012:978). Källa, hämtad 2026-09-10. Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad, 4 §, om kapitalkostnad och driftskostnad. Källa, hämtad 2026-09-10. Riksbankens referensränta för hela 2026. Källa, hämtad 2026-09-10. Exemplen ovan är räknade av samma motor som appen kör, inte ditt eget avtal. Så räknar vi.