Hur långt bakåt kan jag bli återbetalningsskyldig för överhyra?
För en hyresrätt i andra hand kan hyresnämnden besluta om återbetalning för högst 24 månader bakåt, räknat från ansökningsdagen, om avtalet ingicks efter 1 oktober 2019.
Räknat exempel, hyresrätt
Tar du 7 500 kr i månaden för en lägenhet vars förstahandshyra är 7 100 kr, blir jämförelsetalet 7 100 kr, alltså 400 kr över per månad. Har du tagit ut den hyran i 14 månader kan hyresnämnden besluta om återbetalning av 5 600 kr, exklusive ränta. Uppsägningstiden för den här uthyrningen är samtidigt 3 månader för dig, enligt 12 kap. jordabalken.
avtal ingånget efter 2019-10-01. Före det datumet gäller 12 månader.
Ansökan måste göras inom tre månader efter att hyresgästen flyttat ut, för att gälla retroaktivt för tiden efter utflyttningen.
Bostadsrätt före 1 juli 2026: ej belagt
Under lagen om uthyrning av egen bostad kan hyresnämnden sätta ned hyran för framtiden. Återbetalning bakåt i tiden är inte huvudregeln här, till skillnad från vid uthyrning av en hyresrätt. Vi skriver därför inget kronbelopp bakåt i tiden för den här grenen, bara jämförelsetalet: med marknadsvärde 3 000 000 kr och avgift 3 500 kr landar kapitalkostnadspraxisen på 13 500 kr i månaden.
Bostadsrätt från 1 juli 2026: som huvudregel inget bakåt
Sätter hyresnämnden ned hyran gäller den nya hyran som utgångspunkt från dagen för ansökan, om inte nämnden bestämmer annat. Tjugofyramånadersregeln gäller hyresrätter, inte den här uthyrningen. Betalt räknar vi bara ett räkneexempel framåt: om hyresnämnden landade på SCB:s median skulle hyran sänkas med 3 420 kr i månaden, och det är ett räkneexempel, inte en prognos.
De tre lagarna, jämförda
| Lag | Uppsägning, du | Uppsägning, hyresgästen | Besittningsskydd | Hyresprövning |
|---|---|---|---|---|
| Privatuthyrningslagen (2026:772), avtal från 1 juli 2026 | 3 månader, till månadsskifte | 3 månader, till månadsskifte | nej, hyresgästen har ingen rätt till förlängning | Ni avtalar fritt om hyran. Hyresnämnden kan sätta ned den bara om den är väsentligt högre än vad som allmänt tas ut när liknande bostäder hyrs ut enligt samma lag. |
| Lag (2012:978), avtal före lagbytet | tre månader, till månadsskifte | en månad, till månadsskifte | nej | Hyran fick inte påtagligt överstiga kapitalkostnaden och driftkostnaderna. Den uträkningen är praxis och förarbeten, inte en procentsats i lagtexten. |
| 12 kap. jordabalken (hyreslagen) | tre månader, till månadsskifte | en månad, till månadsskifte | ja, efter två år i följd, om det inte avtalats bort med hyresnämndens godkännande | Hyran prövas mot förstahandshyran. Möblering får läggas på med högst femton procent enligt hyresnämndens praxis, och el och bredband med den faktiska kostnaden. |
12 kap. 55 f § jordabalken, ändrad genom SFS 2019:533. Källa, hämtad 2026-09-10. Skälig hyra vid uthyrning av bostad, ansökningsfristen efter avflyttning. Källa, hämtad 2026-09-10. Exemplen ovan är räknade av samma motor som appen kör, inte ditt eget avtal. Så räknar vi.